售后包租

售后包租是一种房地产销售模式，起源于20世纪六七十年代的美国，后来在日本、中国香港等地流行起来。在中国大陆，这一模式自20世纪90年代初开始出现，伴随着当时房地产市场的繁荣。然而，许多开发商未能履行承诺，导致大量烂尾楼的产生，并引发了房地产泡沫。

概念

售后包租是指房地产开发企业在销售商品房时，与购房者约定在一定期限内由开发商负责租赁或代为出租购买的商品房。这是一种旨在促进销售的营销策略，通常涉及开发商以代理出租的方式进行包租，并用租金来抵扣部分购房价款或支付一定的租金回报。对于外销商品房，这种促销行为可以在获得相关政府部门的批准并提供相应担保的情况下进行尝试。相关的法规条款包括《商品房销售管理办法》第四十五条。

法律风险

非法吸收存款

售后包租可能涉及到非法吸收存款的问题。根据相关司法解释，如果开发商的行为同时具备非法性、公开性、利诱性和社会性的特点，则可能会被判定为非法吸收公众存款。在这种情况下，即使是在亲友之间进行集资也不被视为违法行为。但如果开发商的行为符合上述条件，且有以下情况之一，将会被定罪为非法吸收公众存款：

不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，而是采用返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；

不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，而是采用商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；

不具有发行股票、债券的真实内容，而是采用虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；

不具有募集基金的真实内容，而是采用假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；

不具有销售保险的真实内容，而是采用假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金；

以投资入股、委托理财的方式、民间“会”“社”等组织非法吸收资金。

此外，司法解释还规定，如果非法吸收或变相吸收公众存款主要用于正常的生产经营活动，并能及时清退所吸收资金，可免除刑事责任；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。这主要是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济的刑事政策。

集资诈骗罪

在售后包租过程中，如果开发商的行为被认为是以非法占有为目的，那么他们可能会被指控犯有集资诈骗罪。根据司法解释，以下几种情况可以被认为是“以非法占有为目的”：

集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还；

肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还；

将集资款用于违法犯罪活动；

隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金；

拒不交代资金去向，逃避返还资金。

另外，司法解释也指出，如果非法集资共同犯罪中部分行为人具有非法占有目的，而其他行为人没有非法占有集资款的共同故意和行为，那么只有具有非法占有目的的行为人才会被以集资诈骗罪定罪处罚。

参考资料

售后包租.有道.2024-11-26

bk:售后包租.有道.2024-11-26

售后包租，业主陷入进退两难，如何维权才能保护自己的利益?.百家号.2024-11-26