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建设用地规划许可证

建设用地规划许可证

建设用地规划许可证（Land Use Permit）是经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》核发。

1984年起，《城市规划条例》初步确立了建设用地许可证的核发机制。1990年4月1日《城市规划法》的实施使建设用地规划许可证正式亮相，附带规划设计条件，内容更为详尽，基本具备了今天规划条件的职能。2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》，将规划设计条件更名为规划条件，并且将其推向更加重要或前置的位置，规定规划条件是国有土地使用权出让合同的重要组成部分，是城市规划许可的基本要求和建设单位依法进行建设的必须遵循。2019年9月17日，自然资源部发布《关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》，其中提到：合并规划选址和用地预审；合并建设用地规划许可和用地批准；推进多测整合、多验合一；简化报件审批材料的要求。2023年5月4日，自然资源部《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》，进一步落实《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》以“多规合一”为基础，统筹规划、建设、管理三大环节，推动“多审合一”“多证合一”，提高审批效能和监管服务水平的要求。

划拨用地的建设用地规划许可的实施一般经过申请、受理、审查、决定、发证、公布六个环节。《建设用地规划许可证》发证机关为相应审核部门。证书编码标注在每一本证书的右上角，为明确证书印发数量，确保证书与许可项目的匹配，方便城市规划主管部门备案管理。证书编号是建设项目的身份标识，秉承一对一的原则，是证书的重要组成部分。

历史沿革

雏形阶段

为了妥善处理建设占用土地的问题，1958年国务院出台了《国家建设征用土地办法》，明确了征地条件、程序等要求，提出面积在300亩（约20hm²）以下、迁移居民在30 户以下的建设用地由县级政府审批，其他情况根据“分散分级审批”用地审批制度进行审批。可以认为该时期我国还未形成真正意义上的规划许可制度，仅是在土地管理的基础上间接地实现对规划建设、项目落地等内容的管控。

1978年改革开放后，中央政府重新认识到城市规划的价值，要求尽快恢复城市规划。基于已有规划经验，1984年国务院颁布实施的《城市规划条例》明确了城市规划应分为总体规划和详细规划两个阶段，建立了城市规划区内建设用地许可证和建设许可证的“两证”规划许可制度。《城市规划条例》第31条规定，申请建设用地的组织和个人，经城市规划主管部门审查批准其用地位置、用地面积和范围，并划拨土地，发给建设用地许可证后，方可使用土地。此时期土地使用权的取得方式为划拨，这时的建设用地许可证，规定了用地的位置、用地面积和范围以及建设规模，虽然规定的内容比较简单，但它类似于今天规划条件的作用，除了履行规划用地许可的职能外，同时兼顾了规划条件的功能，可以说这时候的建设用地许可证是规划条件的雏形。

此外，为实现对耕地的刚性保护，1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》第25条提出了“分级限额审批”的用地审批制度，即国家建设征用耕地在1000亩（约66.67平方公顷）以上、其他土地在2000亩（约133.33平方公顷）以上的，由国务院批准，其中国家、省、市、县四级均有用地审批事权。改革开放初期，随着规划的恢复，中原地区对“两证”规划许可制度进行了初步探索，但是由于规划管理还未上升到法治层面，相关规划违规现象仍然屡禁不止。

发展阶段

1990年4月1日施行的《城市规划法》第31条规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在领取建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。此时期的土地使用权取得方式仍然为划拨，核发的建设用地规划许可证除了规定用地的位置、用地面积和范围以及建设规模，还要附规划设计条件，而规划设计条件除了规定用地的位置、面积和范围外，还对建设项目的容积率、建筑高度、竖向设计、配套设施等提出了具体的管控要求，内容比较具体、全面。这时的规划设计条件可以认为是规划条件的发展阶段，基本具备了今天规划条件的职能，但它是作为建设用地规划许可证的附件提供给建设单位，其法律地位还不够权威。

成熟阶段

2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》，将建设项目以取得国有土地使用权方式的不同而分为划拨或出让两类。其中第38条第一款规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权；第三十九条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。新的法律将规划设计条件更名为规划条件，并且将其推向更加重要或前置的位置，规定规划条件是国有土地使用权出让合同的重要组成部分，是城市规划许可的基本要求和建设单位依法进行建设的必须遵循。2016年原国土资源部印发《关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》提出，“适当缩小用地预审范围”。《通知》进一步明确，对使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审。

2019年5月，国家发布的《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》正式提出构建“五级三类”的国土空间规划体系，要求优化建设用地规划许可等审批流程，提高审批效能和监管服务水平。同年9月发布的《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》针对规划许可制度提出了合并规划选址和用地预审，以及合并建设用地规划许可和用地批准的改革要求，但该文件并未对建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证提出进一步的改革建议。其后各省级政府也相继出台了更为明确的改革要求。同年，湖北出台了《省自然资源厅关于推进建设用地审批和城乡规划许可“多审合一”改革的通知》，规定了优化建设工程规划许可及整合乡村建设用地审批和乡村建设规划许可的要求。同年10月，广东省率先出台操作细则落实规划用地“多审合一、多证合一”，建设用地规划许可证十工作日办结。

2023年5月4日，自然资源部《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》，进一步指出：以出让方式配置国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权出让合同签订后，一并核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；以划拨方式配置国有建设用地使用权的，一并核发国有建设用地划拨决定书、建设用地规划许可证与建设工程规划许可证。包括加快推进总体规划审批、及时开展详细规划编制或修编、依据规划实施农用地转用和土地征收、实施规划选址综合论证、鼓励同步核发规划许可、聚焦规划条件落实情况分类审查建设工程设计方案/核发建设工程规划许可证、探索建立建设工程规划许可豁免清单和告知承诺制、优化乡村建设规划许可管理、推进用途管制全周期数字化管理等九条规定。

分类和样式

用地分类

按用地性质

建设用地按用地性质一般分五类：商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。这些分类基于土地的规划用途和使用年限，确保了土地的有效利用和城市规划的实施。每种用地类型都有其特定的使用要求和限制，以适应不同的城市发展需求和居民生活需要。

按取得方式

对于商业性的出让用地，其所采用的出让方式是招标、拍卖和挂牌的方式，获得土地使用权的业主必须与土地主管部门签订土地出让协议。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”由于“招拍挂”的方式是公开的，并用土地出让合同作为约束。从政府诚信的角度来看，在建设用地许可证领取阶段是不能增加任何新的附加条件的。因此，对于出让用地，建设用地规划许可中的内容只能与规划条件中的内容相一致。

对于划拨用地，在选址意见书阶段其仅完成了用地管理中的选址与布局。当然也可在选址意见书阶段依据控制性详细规划提出规划控制指标。根据《中华人民共和国城乡规划法》可知，建设用地规划许可的主要内容为核定建设用地位置、面积、允许建设的范围。由于建设用地规划许可是建设工程规划许可的前置条件，建设用地规划许可的内容还包括：①详细规定建设项目所使用地块的用地界限、使用性质、适建建筑的类型；②提出建设地块的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指标；③规定建设地块的建筑后退线、交通出入口方位停车位等规划要求；④提出建设地块的建筑形态、风格、色彩等控制要求；⑤提出建设地块的公共设施配套要求：⑥提出市政设施建设的规划管理要求。根据《中华人民共和国城乡规划法》，建设用地规划管理中的相关内容应当符合控制性详细规划。

样式

《建设用地规划许可证》样式只有一种，发证机关为相应审核部门。证书编码标注在每一本证书的右上角，为明确证书印发数量，确保证书与许可项目的匹配，方便城乡规划主管部门备案管理。证书编号是建设项目的身份标识，秉承一对一的原则，是证书的重要组成部分，依然延续原有编制规则，但注意证书编号中年份代码的更新。新版证书调整了版面、增加了内容，并实行全国统一编号。新版《建设用地规划许可证》增加了批准用地机关、批准用地文号、土地取得方式三栏，土地性质改为土地用途。

用途

《建设用地规划许可证》是确保建设项目符合城乡规划要求的法定凭证，适用于以下情形：包括新建单位或现有单位迁建需申请使用土地；原址扩建项目，当扩张范围超出本单位原有土地边界，需使用外部土地时；以及任何单位欲改变其土地利用性质，无论是否涉及土地边界变更；此外，还涵盖经市或区、县规划局批准，需对《国有土地使用权出让（转让）合同》中的各项规划要求进行变更的情形。以上各项均需依法申请并获取《建设用地规划许可证》。

建设用地规划许可证是确认建设项目位置和用地范围的法律凭证，作为建筑工程规划许可证的前置条件，其重要性在于明确项目用地。其职能因土地使用方式不同而异：划拨用地需先获此证再划拨土地，而出让用地中则更多具有象征性，因规划许可已在土地出让前通过“招拍挂”完成。在征收背景下，其仍是城市规划符合性的重要依据，但出让用地合规性由规划条件而非该证单独证明。

管理

管理机构

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权或者以出让方式提供国有土地使用权的，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请核发和申请领取建设用地规划许可证，即县级以上人民政府城乡规划主管部门为建设用地规划许可证的核发主管部门。

办理程序

划拨土地

划拨用地的建设用地规划许可证办理程序：建设单位在取得人民政府城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后，建设项目经有关部门批准、核准后，向城市（县）人民政府城乡规划主管部门送审建设工程设计方案，申请建设用地规划许可证。城市（县）人民政府城乡规划主管部门应当审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、设计图等是否完备，并依据控制性详细规划，审核建设用地的位置、面积及建设工程总平面图，确定建设用地范围。对于具备相关文件且符合城乡规划的建设项目，应当核发建设用地规划许可证；对于不符合法定要求的建设项目，不予核发建设用地规划许可证并说明理由，给予书面答复。

建设单位只有在取得建设用地规划许可证，明确建设用地范围及界线之后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

出让土地

建设单位办理建设用地规划许可证的程序：在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城市规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权有偿出让合同的附件，在签订国有土地使用权有偿出让合同、申请办理法人的登记注册手续、申领企业批准证书后，持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权有偿出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸等是否完备，并依据依法批准的控制性详细规划，对国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件进行核验，审核建设用地的位置、面积及建设工程总平面图，确定建设用地范围。对于具备相关文件且符合城市规划的建设项目，应当核发建设用地规划许可证；对于不符合法定要求的建设项目，不予核发建设用地规划许可证并说明理由，给予书面答复。

对于未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分，城市、县人民政府城乡规划主管部门不得擅自在建设用地规划许可证中改变。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。建设用地审核批准后，城市规划行政主管部门应当加强监督检查工作。监督检查的内容包括两个方面：一是用地复核，主要是城市规划行政主管部门对征用、划拨的土地进行验桩；二是用地检查，主要是城市规划行政主管部门根据城市规划的要求，对建设用地的使用情况进行监督检查，以便于随时发现问题，纠正、查处违法占地建设行为。

申领管理

办理条件

办理建设用地规划许可证，应满足以下条件：（一）建设项目符合城乡规划；（二）以划拨方式供地的建设项目，取得《建设项目选址意见书》（有效期内）和有国有主管部门对建设项目用地的预审意见或其他相关文件；（三）以出让方式供地的建设项目，取得《国有土地使用权出让合同》；（四）取得发展改革等项目审批部门批准、核准、备案的建设项目；（五）建设项目涉及环保、城管、国家安全、消防、文物保护等部门的，需提供各相关行政主管部门的书面意见。

申请材料

1、建设用地规划许可证申请表；

2、建设项目批（核）准文件；（线上推送，彩打或甲方提供）

3、建设项目用地预审与选址意见书。（省级及以上核发的甲方提供）

4、具有相应资质的测绘学单位提供的1：500或1：1000的拟建项目用地及相关影响范围标准现状地形图（采用2000国家大地坐标系），项目用地边界拐点坐标表及相应ARCGIS面文件；已获得土地使用权的提供土地使用权证（不动产登记证明）或土地权属文件；

5、土地分类面积及项目txt格式坐标；

6、拟变更土地所有权的工业企业用地，或已变更土地所有权的工业、仓储企业用地涉及转产为粮食、食品加工存储的，涉及土地用途由工业变更为居住和商业、学校、医疗、养老机构等公共设施的，须提供土壤环境（含地下水）实施调查评估说明（基础设施类不涉及本条）；（土地划拨前完成评估和土地整治的不涉及本条）；

高危行业建设项目及高危行业项目影响需要控制范围内的其他项目，提供用地选址《环境影响评估报告》、《安全评价报告》和批复文件。

注：经过预审和选址阶段并取得《建设项目用地预审和选址意见书》的，已提供要件不需重复提供；

划拨土地，符合规划，原项目原地改扩建的小型项目，不需要再申请选址的，需要提供涉及的相关要件4、5，无需提供要件3；

新划拨土地的必须通过《建设项目用地预审和选址意见书》阶段；

1、建设用地规划许可证申请表；

2、建设项目批（核）准、备案文件；其他项目建设依据；（线上推送，彩打或甲方提供）

3、项目四至范围（附图）、用地权属等情况；已获得土地使用权的提供土地使用权证（不动产登记证明）或土地权属文件；

4、《国有建设用地使用权出让合同》。

5、土地分类面积及项目 TXT格式坐标；

6、拟变更土地所有权的工业企业用地，或已变更土地所有权的工业、仓储企业用地涉及转产为粮食、食品加工存储的，涉及土地用途由工业变更为居住和商业、学校、医疗、养老机构等公共设施的，须提供土壤环境（含地下水）实施调查评估说明（基础设施类不涉及本条）；（土地出让、转让前完成评估和土地整治的不涉及本条）；

高危行业建设项目及高危行业项目影响需要控制范围内的其他项目，提供用地选址《环境影响评估报告》、《安全评价报告》和批复文件。

注意事项

办理建设用地规划许可证时应当注意以下事项：

（1）征用农村集体土地，由城市规划行政主管部门提出选址规划意见通知书，待批准后，方可办理建设用地规划许可证：使用国有土地时，由城市规划行政主管部门提出选址意见通知书，待批准后方可办理建设用地规划许可证。

（2）国有土地管理部门提出拆迁安置意见后，正式确定使用国有土地的范围和数量，并待城市规划行政主管部门审定设计方案后，方可办理建设用地规划许可证。

（3）建设用地规划许可证规定的用地性质、位置和界线，未经原审批单位同意，任何单位和个人不得擅自变更。

变更

以出让方式取得土地使用权转让时或以转让方式取得土地使用权再转让时，受让方必须遵守原合同中规划条件及附图的规定，并持合同到当地城市规划行政主管部门办理申请建设用地规划许可证变更手续，经初审同意后到审查规划条件及附图的城市规划行政主管部门办理建设用地规划许可证变更手续。

《建设用地规划许可证》变更是一项行政许可事项，属于前置审批类别，其法定依据主要包括《中华人民共和国城乡规划法》及《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》。办理该变更需满足发改部门出具的建设项目批准、核准或备案文件要求，无数量限制。法定办理期限为30个工作日，但承诺可缩短至8个工作日（均不含公示、听证、检测、技术论证时间）。申请时需提交一系列材料，包括行政审批申请表、营业执照副本或法人和其他组织统一社会信用代码证书、委托书及代理人身份证、原审批核发证件资料及变更说明等，并根据用地性质（出让或划拨）补充提供土地出让合同、建设项目批准文件或土地预审文件、地形图及设计方案等必要材料。所有复印件需加盖申请单位公章或个人签名，并携带原件备查。

延期

建设单位或者个人应当在取得建设用地规划许可证之日起一年内依法办理用地批准手续，确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限（自取得建设用地规划许可证之日起一年）届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。建设单位或者个人未在规定的期限内办理相关手续，又未申请延期的，原建设用地规划许可证自动失效。

补办

办理《建设用地规划许可证》遗失补办类事项需由个人、企业、团体等申办对象现场办理，前往当地住建局用地科提交申请。补办流程要求在城市、镇规划区内的建设用地单位在遗失原证件后，准备包括申请报告、原证件或相关档案复印件、国有土地使用证或国土部门权属证明、在指定报纸刊登的遗失声明及公告、用地规划红线图以及企业相关证件复印件等材料。整个补办过程需耗时9个工作日（不含上会审议及公示时间），并依据相关法规收取一定的测量及资料费用。补办前需确保遗失声明及公告期满一个月，以确保权益的合法性与公示的充分性。