抵押贷款

抵押贷款（Mortage loan）也可称为财产担保贷款，借款人可以将自己合法拥有的房产、有价证券或其他财产作为抵押物，向金融机构申请贷款。经过金融机构的审核后，根据抵押物的价值，按一定比例计算并发放贷款。在债务关系中，债权人和债务人通常处于对立的地位。当债务关系形成时，债权人和债务人都会获得相应的权利和义务。债权人有责任按照双方借款协议的约定，按时足额地向债务人提供贷款。同时，债务人也有义务及时偿还债务，以及偿还全部应还款项。

抵押贷款的主要有风险性、现实性、凭物性的特征。抵押物主要有建筑物及其他土地附着物、建设用地的使用权、交通运输工具、法律未禁止抵押的其他财产等，而土地所有权、耕地、宅基地、公益事业单位、公益设施等则不可作为抵押物。

抵押贷款的基本流程为债务人申请抵押贷款、债务人选择债权银行、债务人选择和审核抵押物、建设项目“立项”的申请及审批、银行对抵押贷款的审查、抵押贷款的债务谈判和贷放管理、预约还款、办理还清手续、解押手续、领取抵押物。抵押权人具有保全抵押物的权利，有权处置抵押物，享有优先受偿权，同时也具有不得妨碍抵押人对抵押物的处分的义务。抵押人享有占有、使用、收益和处分的权利，同时有不得损坏抵押物的义务。

基本信息

定义

抵押贷款是一种金融服务，也被称为财产担保贷款。借款人可以将自己合法拥有的房产、有价证券或其他财产作为抵押物，向金融机构申请贷款。经过金融机构的审核后，根据抵押物的价值，按一定比例计算并发放贷款。抵押贷款是一种古老的贷款形式，与信用贷款并行存在，可以降低债权人的贷款风险。如果借款人在到期日无法按时偿还贷款，金融机构有权根据法律规定处置抵押物，并优先从所得中扣除贷款本息。如果在抵押贷款合同期满后，借款人无故不履行还本付息义务、借款人死亡且无继承人继续履行合同，或者借款人被宣告破产或解散等情况发生时，贷款人有权变卖抵押物。如果变卖价款不足以偿还贷款本息和费用，贷款人有权追偿未受偿部分。如果变卖价款超过应付本息部分，剩余款项应退还给借款人。

抵押权人

抵押权人是取得和享有抵押权的权利人，是抵押合同中被担保的债权人，即受抵押权设定的债权人。抵押权人必须是债权人，不能是抵押合同设定人的相对人。作为抵押权人，其享有保全抵押物价值的权利，有权采取措施防止抵押房产价值的减少。同时，抵押权人有权处置其抵押权，包括转让、放弃或供担保。房产抵押权人还享有优先受偿权，即在债务未能清偿时，有权优先以抵押物价值进行偿还。抵押权人有义务不得妨碍抵押人对抵押物的处分，并按照约定或法律规定的次序实现抵押权。

抵押人

抵押合同的当事人与抵押关系的当事人是一致的，但在称谓上有所不同。抵押合同的当事人是设定合同的当事人，包括债权人和提供抵押担保的抵押设定人。债权人是依约定取得抵押权的一方，并不负担任何义务。抵押设定人是提供抵押担保的一方，即抵押人。抵押人对抵押物拥有占有、使用、收益和处分的权利。在抵押期间，抵押物的所有权仍归属于抵押人，并且抵押人有权使用。抵押人同时有义务避免对抵押物造成损毁，并在其价值减少时采取补救措施。此外，抵押人在抵押物的价值高于原债权额时，还可以再设抵押权。然而，如果抵押物的价值与债权额相等，则不能再设抵押权。

主要特征

风险性

抵押贷款与一般信用贷款不同，信用贷款主要根据借款人的信誉状况来决定贷款的发放与金额，而抵押贷款则是根据贷款项目的风险程度和抵押物的估价来确定贷款的发放与金额。发放抵押贷款时，贷款项目风险越大，债权人对抵押物的要求就越严格，要求抵押物的价值也越高。

现实性

在抵押贷款中，借款人需要提供实际的抵押财产作为担保，贷款发放与金额取决于抵押物的估价和贷款项目的风险程度。因此，抵押贷款对借款人来说是一种有约束的贷款方式，借款人必须提供真实的抵押物才能获得贷款，而抵押物是实际的财产。。

凭物性

抵押贷款的还款保证是以实物和票据及所有权证书作为抵押标的物，各种抵押物要按法定登记方式登记，形成抵押物的处分效力条件；有时也要求将抵押物存在债权人指定的地点，由债权人保管或债权人委托他人代为保管。

按揭和抵押贷款的区别

法律上

在按揭贷款中，贷款人通常是购买者。按揭贷款的特点是，购买者将购房物业作为担保物抵押给贷款人，作为借款的担保。贷款人在购房者还清所有贷款后，将担保物的所有权转移给购买者，购买者成为担保物的所有权人，享有其所有权。而在抵押贷款中，贷款人通常是借款人。此时，借款人将拥有的房产、车辆等财产作为抵押物抵押给借款人，作为借款的担保。借款人仍然保留担保物的所有权，而借款人只享有对抵押物的支配权，即抵押权。

目的及运作上

按揭人和按揭受益人在按揭贷款中的目的略有差异。按揭人的目的是为了最大限度地减少风险并尽可能多地借到款项，以购置房屋并取得房屋产权。按揭受益人的目的主要是为了保障收益，作为担保物的所有权人，享有更多权益。在借款目的上，按揭人的目标与担保物是统一的，即购置房屋并取得产权。而抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物的所有权，而是为了其他目的的借款，抵押物只是作为借款的担保。

房地产抵押贷款的运作方式通常是依靠地使用权证书和房屋所有权证书来办理。具体的基本步骤如下：首先，抵押人需要在取得房屋产权证的前提下办理他项产权证，以此作为抵押物来进行抵押贷款。抵押人将他项产权证交给抵押受益人持有。这意味着抵押人在完成购房款的支付后，房地产开发单位会将房屋所有权转让给按揭受益人，按揭人持有房屋所有权证。需要注意的是，按揭人在还清贷款之前并没有取得房屋产权证。

当事人不同

抵押贷款涉及两个主要角色，即抵押人和抵押权人。通常情况下，不需要另外的担保人，因为抵押物本身就是贷款的担保。抵押贷款是一种以房产作为抵押物来借款的方式。与之相比，按揭贷款发生在房屋所有权尚未转移给按揭人或按揭受益人之前。在这种情况下，需要原房屋所有者或业主作为中间人，以实现钱、物、权的分离。因此，原房屋所有者或业主通常要充当担保人，使得按揭贷款涉及三个主要角色，即按揭人、按揭受益人和按揭担保人。

抵押物

可作为抵押标的的财产

不可充当抵押物的财产

抵押贷款的方式

抵押贷款的方式可以分为最高额抵押和传统抵押。

最高额抵押

最高额抵押是指抵押人与抵押权人达成的协议，根据最高债权限度，在一定期间内连续发生的债权作为担保。

传统抵押

传统抵押经过金融机构的审核后，根据抵押物的价值，按一定比例计算并发放贷款。

区别

最高额抵押与传统抵押的区别在于最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。在设定最高额抵押时，债权尚未发生，为确保将来债权的实现，抵押权人与抵押人会商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权进行担保。最高额抵押适用于一定期间内连续发生的债权。这意味着最高额抵押仅适用于贷款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。最高额抵押的主合同债权不得转让。这意味着最高额抵押所担保的债权只能由原始债权人享有，不能转让给其他债权人。

抵押贷款的分类

按抵押物性质划分

按贷款利率划分

抵押贷款的一般程序

债务人申请抵押贷款

债务人用固定资产作为抵押品申请抵押贷款，需要经过以下步骤和流程：内部确定和选择贷款项目，确定抵押品，进行项目审批过程，选择合适的债权银行。债务人内部确定建设项目的第一步是根据国家有关政策法规、企业的发展目标以及内外环境与条件等因素，在企业内部确定所要建设的项目。其次，企业需要编制项目建议书，以内部确定建议的建设规模、贷款额度等相关问题。

债务人选择债权银行

债务人要选择合适的债权银行，应当清楚各专业银行等金融机构的基本情况及各自特点。只有在债务人内部确定建设项目之后，主管部门或计划部门有了立项意向，银行才能考虑是否贷款。同时，债权银行有了贷款意向后，主管部门或计划部门才能同意立项。因此，这两项工作应当同时交叉进行，债务人需要根据确定的建设项目情况选择合适的银行。

债务人选择和审核抵押物

首先，债务人应根据企业的信誉和财产状况选择抵押物，以获得债权银行的认可。其次，债务人需要进行抵押物的审核。由于债务人的所有制不同，抵押物审核的程序也会有所不同。

建设项目“立项”的申请及审批

债务人在确定了建设项目和选择债权银行与抵押物的同时，按管理权限向有关机关申请建设项目“立项”。

债权银行对抵押贷款的审查

首先，债权银行需要对企业投资项目进行评估，以审查可能存在的各种变化因素。其次，他们会审查债务人提交的材料是否齐全。最后，他们会对债务人的信誉状况和生产经营状况进行审查，同时也会对抵押物进行审查。

抵押贷款的债务谈判和贷放管理

借贷双方各项工作准备就绪后，债权银行内部确定贷款意向后，双方就抵押贷款的具体细节进行谈判，然后签订抵押借款合同，明确双方的责任和义务。借款合同签订并办理公证手续后，债务人将抵押物移交给债权银行，银行向债务人发放贷款。

预约还款和解押流程

预约还款

借款人需要提前与银行预约还款，可以选择电话或柜台预约。在约定的还款日前，将贷款本息存入贷款账户。

办理还清手续

银行在约定的还款日后，会进行扣款操作。借款人需在还款日之前将所有本息存入贷款账户，以确保还款成功。

解押申请

借款人还款完成后，需要携带相关材料到贷款银行办理抵押登记注销手续。解押申请需要提供的资料包括：借款人身份证、贷款合同、授权委托书、借据和结算凭证等。

办理解押手续

银行在收到材料后进行审核，审核通过后，即可办理抵押登记注销手续。此过程需要借款人本人亲自办理。

领取抵押物

解押手续完成后，借款人领取抵押物。

抵押贷款合同的订立

抵押贷款合同是债权人和债务人之间达成的一种协议，用于确保债务人按时履行债务。合同应包括以下内容：

抵押贷款保险及各国情况

中国

国家金融监督管理总局发布通知，保险公司应充分考虑贷款购房者的财产损失风险需求。保险公司应充分考虑贷款购房者的财产损失风险需求。对于承担还贷保证的保险责任，原则上应限于以下情况：被保险人在保险期限内因意外伤害事故导致死亡或伤残，从而完全或部分失去还贷能力，并导致未能连续三个月履行或完全履行个人住房借款合同中规定的还贷责任。保险金额的合理确定应以贷款金额为最高限额，除非与贷款者协商并获得其同意。保险期限的合理确定取决于贷款抵押物保险承保的范围。对于仅承保财产损失责任的贷款抵押物保险。对于承保被保险人还贷责任或同时承保财产损失和被保险人还贷责任的抵押物保险，保险期限可从抵押物合同规定的贷款起始日至被保险人根据相关规定清偿全部贷款本息的日期。缴费方式的合理确定应充分考虑贷款购房者的实际情况。保险公司应积极开发分期（年）缴纳保险费方式的抵押物保险产品，并根据需求合理确定保费缴纳方式。

英国

英国国家金融协会（FCA）为了满足消费者的信息需求，以清晰、公平和不误导的方式进行沟通，让消费者更容易理解所传达的信息。确保消费者及时获得适当的整体主张相关信息，并以易于理解的方式呈现，便于消费者能够做出有效的决策。同时FCA将收集所有相关信息，并根据消费者的需求和情况量身定制建议，以确保建议的合适性。确保对话的平衡，并披露所有可替代选项的可用性。确保获得的佣金不会优先于为消费者提供良好价值。任何建议或安排费用都是提供公平的价值，不会导致整体交易价值低下。他们会建立适当的流程来管理潜在的利益冲突和偏见风险。监测并定期审查消费者的结果，并采取行动解决任何可能对良好客户结果造成风险的问题。

加拿大

实行抵押贷款保险监管改革，截止2023年8月，住房抵押贷款的额度为2.14万亿，相比2022年8月增长3.4%。2023年无保险和有保险抵押贷款相比于2022年下降10%和31%，

参考资料

一、债权人与债务人的关系.法律快车.2023-11-21

房屋解押的法律程序及操作方式.找法网.2023-12-07

什么叫最高额抵押权、最高额抵押有哪些特点?.虎林市人民法院.2023-11-21

关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知.国家金融监督管理总局.2023-11-22

Just a moment....FCA.2023-11-21

Residential Mortgage IndustryReport.CMHC.2023-11-21