商业地产
商业地产是指用作商业用途的地产，故又名做商铺地产。一般来说，狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心、步行街以及社区商业等。广义的商业地产除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。按照土地用途，商业地产可以分为4大类：零售类地产（如购物中心）、办公类地产（写字楼）、居住休类地产（酒店和公寓）、综合体（以上功能的混合）。
商业地产的主要功能在于满足人们多样化的商业活动需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所商业地产的巨大需求。中国商业地产发展萌芽于20世纪80年代初期，它的兴起与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。总体上，中国商业地产发展可以分为以下五个阶段：萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过剩阶段和走向理性阶段。
就近几年商业地产的整体发展来说，纵观各地商业地产的发展，其中一个变化是城市发展由当初的粗放型逐渐向集约型方向转化，精耕细作的城市营运运作模式已经开始进入部分城市的议程之中，政府对商业地产的开发不再停留在简单的“形象工程”方面。2018-2019年，在经济增速放缓的形势下，商业地产融资渠道收窄，行业竞争激烈，经济转型期行业亟待一场技术驱动下的效率变革。行业紧跟市场变化，进行品牌创新，市场出现大量新业态。外资密集投资一线城市核心地段，港资及外资开发商持续下沉新一线及二线城市，探索新市场。数字化已经成为行业革新的“必选题”，运营商、品牌商、专业机构、互联网企业纷纷入局共同赋能行业升级。
发展历史
近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。
2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。
2012年以来，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012年1-9月份，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。
从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。商业地产泡沫在二三线城市尤为严重。中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称，珠海市、中山、海口市、银川市、西宁市等5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。
在房企接连涉足商业地产领域之后，对商业地产人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的频繁流动。不过，由于高校里并没有相关专业的设置，商业地产人才的培训一方面依靠成人和继续教育的外部培训，另一方面是依靠实力企业的内训。对于绝大多数新成立的商业地产公司及项目来说，通过猎头挖角成了最便捷的手段。不过，每个企业都有自己独需的人才，与团队相匹配，才能优化配置资源。
随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海市、深圳市、广州市）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。
2011年，四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与2010年同期相比增加13%，与2010年下半年相比下滑5%。而2011年四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米，同比减少13%，与2010年下半年相比下降28%。
受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，2011年，深圳市、广州市、成都市、杭州市的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳市的中心西区商圈、广州市的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。
在商办用地供应方面，从2007年到2011年，北京、上海市、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州市的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。
预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，中国的房地产行业新的突破和转型势在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
在城市发展方面，据统计数据显示：2016年10月15日到10月21日，全国40 个主要城市房地产成交环比下降20%。与2015年相比，10 月日均成交同比上涨11%，但涨幅较上周回落12 个百分点，其中一线城市、二线城市和三线城市分别同比+22%、-4%、+33%，显示全国各地楼市调控政策影响正逐步显现，二线城市首当其冲。
未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。
行业现状
在国外，各类专业投资性房地集团产基金已在资本市场中达1370亿美元，约有154种各类可公开权益交易的基金/信托，是投资、开发、经营商业地产的主力。而在中国，传统的开发商基本上还在承担商业地产之投资、开发及经营管理的全过程，当然还有投资风险，都由开发商独立承担。就近几年商业地产的整体发展来说，纵观各地商业地产的发展，其中一个变化是城市发展由当初的粗放型逐渐向集约型方向转化，精耕细作的城市营运运作模式已经开始进入部分城市的议程之中，政府对商业地产的开发不再停留在简单的“形象工程”方面。
投资热引起一股新的商业地产开发热潮
近来住宅房地产调控持续，限购、限贷、加税，土地出让金攀升，土地出让中附加保障房、限价等成本增加的条款，使住宅产业竞争加剧。但地方政府一时又难以割舍土地财政。商业地产既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡一定的风险，而商业地产中的城市综合体，被各地方政府认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长，大中城市中的城市综合体数十个、近百个地规划、建设，不限购的商业地产成了当前投资者的首选，使得更多的开发商开始转战商业地产。
商业地产火爆主要的原因有三点：一是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。二是原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。三是政府对房地产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。但是这部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。
进入严控视野
一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海市甚至达到了人均2平方米，二、三、四线城市均有过热现象，不少地方有“鬼城”出现（因此地方政府难辞其咎，他们才是背后最大的推手）。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。
银监系统加强了对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
四线城市的发展机遇
随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却不减。2013年，京沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。而二、三线城市也同样趋热，从中也可反映出二、三线城市对商业地产的需求。相对于一、二线城市，经济欠发达的三、四线城市的商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力的重要动力。如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等的开发，无论是数量、质量均为历史之最，另外大多三、四线城市还没有较为完善的商业中心，因此三、四线城市在规划发展时会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策吸引商业地产项目人驻。这其中很重要的一点就是商业中心的建设与区城内经济发展密不可分。这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于三、四线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量。
由数量型转为质量型
2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，商业地产的发展势头由以前的“大跃进式"逐步转向稳中求进的理性发展，各商业地产纷纷借鉴万达集团等成熟的商业地产开发模式与融资手段，并将项目调研与定位、规划设计、交通体系设计、景观与内部空间设计、机电设计等打包交给专业的公司来进行。近来，商业地产的发展方式正在逐渐由原数量型转向质量型的发展。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引人一些大品牌作秀，而今已开始重点转向运营管理的竞争方面，各商业地产运营商更重视企业内功。近期支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍将保持一定的增长。
品牌商家日趋强势
近来，各地商业地产投资势头未减，商业项目供应量颇大，加上数年前开发建设中的项目集中人市，再加上定位同质化高，品牌商家们的选择性大增，甚至国内二线品牌亦开始效仿国际大牌，要求商业地产开发商给予装修费补贴，延长免租期，无保底，抵扣率等方同意进场，导致许多初涉商业地产开发的企业，迫于开业时间节点的需要面忍痛割肉。招商形势较为明显的是国内除万达集团、华润集团、中粮外，众多的商业地产运营商在招商中与商家的博弈能力整体下降，已是不争事实。
电子商务冲击综合体商业零售业态
以中国商业地产领军企业万达为例，其2012年度客流量下降严重，万达集团的万达广场一般集大型集中性商业、高档酒店、商业街区，甲级写字楼、高品质公寓等多种业态于一体的城中之城（城市综合体），其项目本身就具有强大的“造血功能”，拥有作为世界最先进的高度复合型业态的万达集团，在2013年度也难逃网上商城对实体的冲击，万达集团集团董事长王健林先生也不得不承认，2012其客流量正在遭受网上商城前所未有的冲击，2013年以来万达多数店的客流的增长速度从两位数下降为个位数，客单消费额也呈下降趋势，部分零售品牌开店的意愿在降低。因此，作为大型商业综合体或Shopping Mall的运营商应思考如何强化体验式商业业态、业种的创新，并在内部空间处理、增加体验性的元素等方面下工夫,以区别于来势汹汹的电子商务的冲击。
经济转型期促进新生业态发展
2018-2019年，在经济增速放缓的形势下，融资渠道进一步收窄，优胜劣汰中行业集中度越发提升。经济转型期行业需要新的增长动能，5G、区块链、人工智能等新技术的正当性及商业化不断得到政策和资本的支持，行业亟待一场技术驱动下的效率变革。消费刺激及招商引资正向政策不断发布，个税扣减势能持续释放。众多城市出台夜间经济、首店经济发展政策，为区域夜间商业发展及品牌创新打开新的局面。新开业项目及创新品牌在产品设计、营销推广中快速承接热点元素，展现出行业从业者敏锐的市场嗅觉。大宗交易市场持续活跃，外资判断“抄底”时机到来，密集投资一线城市核心地段。港资及外资开发商持续下沉新一线及二线城市，携头部奢侈品集团一同在新市场探索试错。数字化已经成为行业革新的“必选题”，运营商、品牌商、专业机构、互联网企业纷纷入局，竞合中互相激发创新灵感，在迎合5G时代年轻客户群数字化消费习惯的同时共同赋能行业升级。
2018年中国商业地产开发投资额为20173.42亿元，2019年开发投资额为19389亿元，同比下降3.89%。值得关注的是，2019年前三个季度商业地产开发投资额为9796亿元，而第四季度的开发投资额接近于前三季度的总和。
由于商业地产具有地产、商业与投资多重属性，随着商业用地成本不断走高，商业地产开发商对投资回收期限越来越关注，调控政策对商业地产开发影响较为突出，带动商业地产开发投资规模波动较大。从2016年9月末开始，多个城市陆续发布新的房地产调控政策重新启动限购限贷，强调坚持住房居住属性，2017年以来，全国有近110个城市(县级以上)与部门发布有关房地产的调控政策超过270次。一方面，从土地竞拍角度看，部分地方政府出台“限房价、竟地价”“限地价、竞房价”、超过限价后竞自持面积、优先安排特色小镇指标、产业用地捆绑住宅用地等土地出让条件，并大力推行“租购并举”，推出纯租赁住房土地，探索弹性出让土地政策，一定程度上加大了商业地产的土地供给。另一方面，从融资角度看，中央严控房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机性需求，地产开发企业融资限制不断加码，融资压力不断上升。
国家统计局发布数据显示，2018年，我国商业地产新开工面积为20066万平方米。2019年，我国商业地产新开工面积为18936万平方米，同比下降5.6%这一指标连续6年呈现下降水平。行至2019年末，回首过去近1年中，可以明显看到，商业地产的传统地产属性正在逐渐淡化，运营商的自持意识在加强。如果简单地以物业的销售面积与新开工+竣工面积之和的比值（比值越高，自持比例越低）来反映项目的自持比例，可以看到过去1年商业地产的自持比例明显提高。
观点指数研究院以国家统计局公布的数值计算，2014年9月商办销售面积除以商办新开工和竣工面积之和为22.66%。此后的几年中，该比例不断上升，至2018年同期达到最高值，为40.84%，提升了18.18%。这说明自持比例有一定下降，这个与新开工和竣工面积的大幅减少也有关系。不过，2019年的自持比例则较2018年同期有了较大提高，为36.71%提升了4.13%。反观住宅物业的销售面积除以新开工和竣工面积之和的比值，基本不超过0.03%。这也表明过去几年中国房地产快销式的住宅开发模式基本不变而商亚地产自主持有、运营的观念逐步加强。
另外需要关注的是，2019年融资紧绷，房企要用好每一颗子弹，将更多的精力集中在住宅开发、销售及回款上，以获得运转空间。而相应地，商办物业因为开发周期更长、资金沉淀等特性，在2019 年开发投资更加谨慎。从国家统计局公布的数据来看，2019年1-12月全国房地产开发投资132194 亿元，比上年增长9.9%增速比1~11月回落0.3个百分点，比上年加快 0.4个百分点。其中，中国写字楼投资额达到6163亿元，同比增长2.8%。商业营业用房开发投资完成额累计值13226 亿元，累计同比增长-6.7%。
商业用房可改建为租赁住房
2016年6月国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中的第12条：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水用电用气价格应当按照居民标准执行。”如今，福建省、四川省、昆明市等地区的商业地产开始“商改住”政策的调整。
运作原则
地产运作
不同的人对商业地产的运作有不同的理解，会导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。不管是哪种形式，都以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”
招商原则
招商难度远大于销售 佣金上要有侧重
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，就可以签订合同。某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业。
而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
招商人员在数量上要多于销售人员
对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
借助专业招商机构
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行（中介）管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
带租约销售
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流量有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
模式类别
商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shop pingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
模式
第一种是“只租不售”，通常把物业建成以后形成独立的产权，进行招商合作，以租金作为主要的收入来源。再由物业通过商业运营包装进入资本市场进行多轮融资，一般情况下第一轮融资是银行的抵押融资；第二轮融资先进行经济评估，然后通过基金会、信用凭证等方式融资。是一种通过价值不断包装，不断缩短融资的一种模式。
第二种模式是“出售”，它是将商业地产项目作为一个整体一次性出售给单一买家，这个买家通常是大型企业、投资集团或房地产基金等具有雄厚资金实力的机构。对于开发商来说，这种模式交易相对简单，只需与一个买家进行谈判、签订合同等交易流程，无需面对众多小业主的复杂情况。且能够一次性获得大量资金，快速减轻资金压力，减少项目的持有成本和市场风险。它是商业地产最原始的模式，适用于市场需求旺盛、地段优势明显的商业地产项目。
第三种模式是“租售结合”，这是一种较为灵活的商业地产运营模式，开发商将部分物业出售，以快速回笼部分资金，同时保留部分物业用于出租。出售的部分可以是商铺、写字楼的部分楼层等，通过合理规划租售比例，可以在资金回笼和长期运营收益之间取得平衡。在运营过程中，需要处理好已售物业和出租物业之间的关系，例如，在物业管理、商业氛围营造等方面要保持协调一致。适用于规模较大的商业地产项目。比如一些大型城市综合体，其中住宅部分可以出售，而商业裙楼、写字楼的部分可以出租，既满足了开发商快速回笼资金的需求，又能保证项目的整体运营品质。
类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛公司”模式，这种模式比较典型的是业内的“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科集团作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。
第二类我们叫作百货公司模式，谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。
第三类是精品店的模式。这类模式类似“美国模式”，它主要在少数高端的市场进行精品店的经营，如劳斯莱斯汽车有限公司店，每天销售数量不高，但总营业额和利润最高。
开发原则
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流量，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
规划设计
按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础，市场定位是项目成败的转折点。
商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。其中功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有依赖。形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要。价值定位既是上述定位的结果，也会影响定位方向。例如，价值最大化方案不但要求开发商从长远考虑问题，还要考虑自身实力。风险最小化就要降低销售价格、采取最稳妥的功能定位方案，定位有开发商的价值取向决定。
市场调研
有些项目规划功能十分清晰、要求严格，使问题的定位简单化，例如，社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂，简单的市场分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目，规划部门功能定位笼统，存在定位空间，在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下，就需要按照程序决定。
在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。所以我们应该善于提出问题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。
细分市场
根据调研结果分析市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售，策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：
选择目标市场并进行评价
为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：第一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。标准分成A、B和C三级，逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场（政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司）是理想目标。
选址
选址在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达集团在宁波市的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。选在新区的理由有二：第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。
项目地块解析
在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。
在经过前期周密的市场调研，正确把握项目发展方向的基础上，进一步对项目形象、功能组合、规模档次、目标客户、物业价值等核心内容进行详细论证，构建商业地产定位及策划项目的整体框架，为项目提供最具可行性的开发方案。
项目区位分析
主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。
项目地块条件分析
主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。
定规模
购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。
最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。
定业态
一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。
注意事项
交通体系
规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。
高度、荷载
不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。
留有余地
我们做前几个店时，高度平均5米多，当时觉得够了，当时我们还没有与华纳媒体结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是9米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。
成本控制
成本方面注重三点：一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。
物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。
招商在前
确定主力店
主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL里有10个主力店。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。
至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL里做了五个百货店，而且生意都好。
选择次主力店
万达集团的主力店已经有16家，缺的是500-1000平米的次主力店。在英国、美国等发达国家，有30万种商品可以选择，在中国，只有10万种商品。中国最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。大部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。
商业地产分类
按照行业分类
功能分类
泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。
地域分类
根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井集团、亚奥、北京三环路、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。
服务对象
有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
按照消费者的消费行为
将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态。
社区商铺
社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。最初社区商铺以铺位为主要形式，现在铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。
零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等。零售型社区商铺的规模有大有小。一般面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米。零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求，3.5米的层高是基本要求。如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。主要为铺面形式。
投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。规划设计知识注意服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。主要为商铺的形式。
住宅底商
住宅底商作为社区商铺的一大类，住宅底商按照对商铺的分类，住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1，2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
住宅底商按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。
住宅底商按照市场运作的特点，分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村街道的“风林绿洲”，由于与北京2008年奥运会运动员村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。“潜力型”住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，投资风险相对小，回报率高。最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位“套牢”。
住宅底层商铺是市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，建筑底层商铺未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
管理理念
对于商业物业开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商业物业进行管理，才能长久发展。商业物业的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是商业物业区别于其他房地产的核心特点。统一管理，要求商场必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业物业则难以经受激烈的零售业市场竞争。商业物业的统一管理理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。分散经营，是商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
发展战略
价值产业
商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程，因此我们在思考中建立了这样一个模型，从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个，既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点，他们通过开发商连接，把一个无形市场转化成有形市场，这是产业价值链开发的基本意义。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的，是以开发商为龙头的，整合了零售商，运营商，金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益，开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入，共同玩转这个项目。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的，往往是无形的，是从消费者需求开始的逆向营销的过程，逆向营销在美国已经提出十几年了，在中国有多少企业做到了，是一个商业地产项目通过消费者需求，商业经营，质直制造供应商改进而产生的价值。广义价值链是认知形成了，只要你把狭义价值链做好了，他就会形成了，但是广义价值链基本上是造势的，我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理，行为偏好，掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的。
商业地产产业价值链理论的意义
产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念
房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险，高收益的理念，商业地产尤其如此，其成功虽然靠智慧，反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致，要么是忽视了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己，忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们，你想成功的开发必须重视整合这些产业，为相关产业提供增值的机会。
产业价值链有助于产业地产形成成功的思路
这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西，清晰思路。在商业地产策划中，我们发现很多开发商从事没有接触商业地产，甚至从来没有做过地产，就把房子盖起来，这种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向，为大家解决了一个非常简单的问题，就是产业价值链，你把你的商业地产项目看成一个集成系统，涉及到方方面面的产业，不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。
产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式
那是一个模式，而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面：一个是与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容，包括厂商、批发商、分销商，零售商，根据项目的大小，这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容，我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研，包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型，我们商业的调研思路会变得非常清晰。
商业地产行业观察
中国商业地产开发切忌盲目进入三四线城市
随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产。在12月9日—11日在深圳举行的2011中国住交会的中国商业地产高峰论坛上，房地产开发企业则在商业地产热的同时看到了商业地产运营所需要的资金、产业等新问题。中国房地产业协会副秘书长肖晓俭表示，一方面是商业地产不断增加后续运营需要专业团队，另一方面也开始面临电子商务的影响。证大喜玛拉雅执行总裁徐辉则表示，商业地产不能盲目进入三四线城市。
行业情况
商业地产(BusinessRealEstate)，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业房地产范围很广，包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，想要让商业地产真正迎来"春天"，还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。商业地产还处于初级阶段，尚没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功，可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。
总额增长
2012年前7月全国新增购物中心投资规模达到2200多亿元，预计2012年全年可超过3000亿元，全国商业地产累计投资预测超过1万亿元。预计2016年这个数字将会增加一倍。上海市、广州市等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。"分割出售"、"售后返租"、"地产大鳄+商业巨头"三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科集团模式也较为流行。库存增加造成土地市场更加低迷，2011年上半年对15家重点房企的检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市的不确定性以及资金压力最大。更多的开发商采取二、三线城市布局的趋势，武汉成为拿地规模最大的城市之一。自住宅限购之后，商业地产得宠。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。
事件盘点
2012年11月份商业地产大事件盘点
2012年的11月并不平静，商业地产类大事件包括旭辉集团、新城控股成功在香港特别行政区上市、万达北京通州拿地、昆明恒隆广场项目开建万达广场开业；零售品牌大事件包括天猫苏宁易购大战“双11”、娃哈哈杭州WAOW商场29日开业、深圳市首家苹果公司门店开业、银泰百货全国门店14周年店庆；然而这个月的负面新闻也不少，深国商再圈钱7亿激怒投资者、京基董事长被曝澳门豪赌输掉京基100大厦、龙湖地产主席吴亚军离婚、上海外滩地王争夺案开庭、远大地产长沙“天空城市”进度延后、沃尔玛公司全国裁员计划悄然进行、俏江南董事长张兰被曝更改国籍。
2013年房企重心将转向商业地产 加速布局二线城市
记者统计发现，像万科集团、保利、龙湖、金地集团等9家房企，会将商业地产作为2013年开发重点，尤其是“自持”比重还在加大。绿城集团网、招商地产、恒大地产、花样年等5家房企，都将在2013年加大在二线城市布局。
2013年1月份商业地产大事件盘点
2013年的1月商业地产类大事件包括万科公布“B转H”方案、南联地产更名“万科海外置业”、瑞安成立新天地公司、嘉德置地更名凯德集团、绿地香港买壳已启动、深圳海雅缤纷城19日开业、京投银泰豪掷百亿元北京夺地等等；零售品牌大事件包括万达百货丁瑶离职、俏江南通过香港交易所上市聆讯、王府井集团网上商城上线、特力和乐石家庄和天津两店同开、唐骏正式离职新华都等等；然而这个月的负面新闻也不少，温州4亿房地产信托开发商跑路、雅居乐集团陈卓林被正式控告非礼罪名、亿万豪剑桥撤离中国、韩国易买得拟退出中国卖场业务、沃尔玛公司郑州二七店闭店、麦德龙超市宣布停止万得城在华扩张、百胜餐饮集团就“速成鸡”事件公开致歉等等。
2013年2月22日北京讯 国家统计局今日发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。
2013年3月份中国商业地产十大事件
新国五条地方细则出台引房企多元化发展，万达集团拟在香港特别行政区借壳上市，银泰百货、苏宁易购、永旺株式会社更名谋求经营突围，“第一夫人”效应捧红本土服装品牌，梅西百货等外资百货借道电子商务曲线入华，招商地产、金地集团规划产品线借力金融发展商业，沃尔玛、Tesco乐购超市在华新发展策略，Gucci、LV调整在华策略，杭州解百“蛇吞象”式收购杭州大厦或落空，娃哈哈进军商业地产凸显运营经验匮乏。
2013年8月份商业地产最新人事变动盘点
2013年8月，新鸿基地产人事变动，何志杰接替管文浩任非执董；李国章辞任九龙仓集团独立非执行董事职位；建业地产独立非执行董事变动：王石辞任 MukKinYau接棒；中海外上半年公司盈利131亿港元 孔庆平卸任董事局主席；百联集团10年换四任董事长 陈晓宏、叶永明正式加入。
2014年1月份商业地产最新人事变动盘点
2014年1月，万科集团聘任陈玮为执行副总裁；王锐加盟正荣集团担商业大旗，已布局500万㎡商业项目；瑞安房地产行政总裁李进港离职，罗康瑞回归管理一线；上海中鹰置业董事长芮永祥将任三湘股份有限公司副董事长；徐重仁复出担任全联总裁 定下三年拓店至千家的目标。
2014年4月发布中国首个商业地产指数系统
历经两年的深度调研和专业分析，4月22日，RET睿意德中国商业地产研究中心发布了中国首个商业地产指数系统。该指数系统综合了宏观经济、商用土地、租金及空置率等数据，考虑到商业地产的特点以及电子商务与实体商业的竞合发展，更纳入品牌零售商及商业地产o2o的发展指标。作为商业地产行业的重要参考指标，这一指数系统展现商业地产更多规律性、趋势性的变化和发展轨迹，为商业地产投资及战略决策提供依据。
“2013商业地产十大趋势”（租售并举将成主流趋势）
把脉中国商业地产发展趋势，展示成都市商业地产样本，由华西都市报策划举办的“2013·中国商业地产成都峰会”于10月25下午在明宇尚雅饭店举行。
来自国务院发展研究中心、住建部以及代理机构、品牌开发商等商业地产及经济领域专家、学者齐聚成都。此次会上，RET睿意德西南大区总经理张建华先生受邀发布“2013成都商业地产十大趋势”。因为其刷新了RET睿意德2012年发布的“成都商业地产十大新趋势”，而备受关注。
参考资料
商业地产（36学时）.中央财经大学管理科学与工程学院.2024-10-29
2024中国商业地产发展白皮书.腾讯网.2024-10-29
2011年全国房地产开发和销售情况.国家统计局.2024-10-01
商业地产.楼盘网.2024-10-01
地理数据分析住宅底商区别划分.宏图远见.2024-10-01
商铺类型有几种 各有什么特征?.百家号.2024-10-01
RET睿意德发布中国首个商业地产指数系统.人民网.2017-04-01