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城镇土地使用税

城镇土地使用税

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。中国只对国有土地征税所以称之为城镇土地使用税，即对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人所征收的一种税赋。

中国现行的土地税体系包含三个税种，即土地使用税、土地增值税和耕地占用税。由于中国只对国有土地征税，所以称为城镇土地使用税。城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。征收标准以实际发生的土地交易价格或评估价格为基础，按照一定的比例计算土地使用税。城镇土地使用税这类财产行为税属于地方税种，中国地方政府在税收执行方面拥有一定的自由裁量权，可调整地方实际税率而展开经济竞争。

城镇土地使用税是税务部门的一项重要税源，对于自然资源部门而言，具有调节土地使用的重要作用。在中国土地资源有限的情况下，城镇土地使用税的征收可以有效地促进土地资源的合理配置和保护，同时也可以增加国家财政收入，适应经济体制改革需要。

提出背景

社会主义土地公有制情况下，土地属于国家或集体所有。中国采用划拨方式将土地免费供给经营者使用的方式，会导致土地利用效率低下，城镇非农业土地使用中的浪费现象严重，且无法获得由于公共投入形成的级差地租。因此，依据20世纪80年代中期的经济发展水平、土地利用状况及相关政策，1988年国务院发布了《中华人民共和国土地使用税暂行条例》开始正式征收城镇土地使用税，以按年缴税的方式向经营者收取一定期间的土地使用租金。条例颁布后，国家税务总局又发布了《关于土地使用税若干具体问题的解释》部门规章，进一步对相关规定作出解释。

基本信息

定义阐述

中国城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

征税范围

城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。

在土地市场发育起始阶段，中国城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据，按照对应固定税额计征税款。但是，城镇土地使用税作为中国目前在土地保有环节征收的唯一税种，长期以来税负偏低，2006年土地税收占全国税收总收入的比重不足0.5个百分点。这与人均土地资源现状以及日益攀升的地价水平是极不适应的。根据2006年12月31日《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》第一次修订，将税额标准提高了两倍，外资企业被纳入征收范围，缴纳场地使用费的外资企业也应缴纳城镇土地使用税。

免征范围

下列土地免缴土地使用税：

国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

纳税期限

土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

征税人

土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。

计税依据

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准;尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

税率

中国实行从量定额税率，即以每平方米年税额为单位，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定应缴纳的税额。根据2019年第四次修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，中国城镇土地使用税的税额为：土地使用税每平方米年税额，大城市为1.5元至30元；中等城市为1.2元至24元；小城市为0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府应当在上述幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区具体的税额幅度。

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

计税方法

年应纳城镇土地使用税=实际占用的土地面积×单位适用税额

月应纳城镇土地使用税=年应纳税额÷12

纳税申报

纳税人应按照当地税务机关规定的期限，填写城镇土地使用税纳税申报表，将其占用土地的权属、位置、用途、面积和税务机关规定的其他内容，据实向当地税务机关办理相关纳税申报登记，并提供有关证明文件。

作用

城镇土地使用税的征收有以下几点作用：一是有利于用经济手段加强土地管理，提高土地使用效率，促进土地使用者合理、节约使用土地，保护土地资源；二是变土地占用的无偿性为有偿性，调节土地级差收入；三是将土地级差收入纳入国家财政，有利于理顺国家与土地使用者的分配关系、增加地方财政收入、充实地方财政，适应经济体制改革的需要；四是有利于税制改革，促进地方税体系的建立。

存在问题

中国的城镇土地使用税等只针对一小部分对象开征，不能充分发挥其调节与治理效用。其次，由于城镇土地使用税采取从量计征的征税方式，易造成地方税收收入与土地资源价格脱节。同时，城镇土地使用税税率档次过多则增加了纳税成本和税制复杂程度，不利于税收治理以及优化税收营商环境。

管理办法

纳税申报管理

纳税人应及时、准确地对全部土地的税源明细信息进行纳税申报。城镇土地使用税纳税申报表格由《城镇土地使用税纳税申报表》《城镇土地使用税减免税明细申报表》和《城镇土地使用税税源明细表》组成。纳税人填报税源明细表后，税收征管信息系统自动生成纳税申报表和减免税表，经纳税人确认并按规定进行电子签名或手写签字后完成申报。如若发生信息变更，也应在税收征管信息系统中连续、完整地记录土地税源明细信息的变更情况。

减免税管理

1、核准类减免税管理

核准类减免税是指法律、法规规定应当由税务机关核准的减免税项目。根据管理规定，在受理纳税人提出的城镇土地使用税困难减免税申请的，应当对纳税人提供的申请资料与法定减免税条件的相关性进行核查，需要进行实地核查的，应当指派2名以上工作人员按照规定程序进行核查，并形成核查情况记录存档备查。

2、备案类减免税管理

备案类减免税是指不需要税务机关核准的减免税项目。纳税人享受城镇土地使用税备案类减免税的，地方税务机关可以要求纳税人在纳税申报的同时提交减免税备案资料，在对资料进行收集、录入后，受理减免税备案后，地方税务机关应当出具加盖本机关印章和注明日期的书面凭证。

第三方涉税信息管理

第三方涉税信息主要包括土地地籍信息、国有土地出让(划拨)信息、国有土地转让信息、集体土地流转和租赁信息、宗地空间数据以及正射影像图等其他数据和图件。地方税务机关应按照数据标准化的要求，建立健全第三方涉税信息库，并与国土资源等部门签订保密协议，确保信息安全，除办理涉税事项外，严禁用于其他目的。　

税源管理

地方税务机关要根据城镇土地使用税税源明细申报信息建立税源历史记录完整、申报信息明细清晰的城镇土地使用税明细税源库并对纳税人办理纳税申报所提供的资料是否齐全、是否符合法定形式等进行核查。同时，借助国土资源等部门提供的土地涉税信息，与城镇土地使用税明细税源库的信息进行关联、比对和核查，提高应用第三方涉税信息进行税源监控的能力。

税收风险管理

地方税务机关要充分利用城镇土地使用税税源明细信息、其他税种征管信息、第三方涉税信息等的关联关系，深度挖掘税收征管已有数据以及从其他相关部门获取的数据，科学设计城镇土地使用税风险管理指标，合理构建风险管理模型，对城镇土地使用税的纳税申报、减税免税、税源管理等事项进行风险评估。

管理难点

关于征税范围的划分

城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋或土地。但对纳税人而言，在实际征收过程中这些具体区域划分难以找到较为直观的参考范围，需要按地区查询当地政府行政区域划分文件或城镇土地使用税具体标准。其次，由于城镇开发建设，会出现乡镇合并、乡镇更名的情况，导致征税范围不够明确。

关于实际占用土地面积的确认

根据《暂行条例》规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。”但在实际执行过程中，有些纳税人虽然取得了土地使用权证书，但由于政府拆迁、道路规划等原因，造成土地未能全部交付，或采取逐步分期交付，使纳税人实际取得的土地面积与土地使用权证书的核定土地面积不一致，导致应税土地面积难以确认。

关于纳税义务发生时间的确定

根据财政部、国家税务局总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》规定：对“以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。这与《暂行条例》第九条规定：“征用的耕地自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税”的规定存在矛盾。其次，出让方或转让方存在由于政府的原因无法在规定时间内交付土地或部分土地，此类纳税义务发生时间尚未明确。

关于跨地区使用土地纳税地点的确定

根据《暂行条例》规定：“土地使用税由土地所在地的税务机关征收。”对在同一个省、市、县（市）范围内跨地区使用土地，尤其是处在市与县、县与县、镇与镇、镇与乡交界处的跨地区用地，纳税地点难以确认。

税收优惠

除上述免税情形外，中国对以下特殊情形也采取了城镇土地使用税税收优惠政策：

类似税种

将土地、房屋、有关建筑物、机器设备以及其它固定资产综合在一起而课征的不动产税（Real Estate Tax）。如巴西、日本、芬兰、加拿大等。巴西所征收的城市不动产税，主要分为城市土地税和城市房地产税。日本的固定资产税内容包括房产与土地，税率根据房地产地理位置确定，税幅从1.4%至2.1%，被评估的土地价值低于15万日元和建筑物价值低于8万日元的免税。芬兰市级地方政府的不动产税普通税率在0.2%至0.8%之间，长期居住用不动产的税率在0.1%至0.4%之间。

单独对土地课征的土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，地价税采用较多。如奥地利征收较高税率的闲置土地价值税，韩国的综合土地税、科特迪瓦征收已开发土地税和未开发土地税等。除此之外，中国台湾地区在原土地地价税之外,还征高额空地税,以及荒地税、不在地主税。